解析：站在品牌商角度去招商需要考慮的因素有哪些？
首先，招商人員告訴的數(shù)據(jù)再多也未必有用，要是品牌開(kāi)發(fā)人員的行動(dòng)建筑在一個(gè)錯(cuò)誤的假設(shè)上，那就更是如此。做決策的時(shí)候，有些因素是必需考慮進(jìn)去的！
要想做好開(kāi)店前的考察工作，品牌開(kāi)發(fā)人員需要“把行為建筑在正確的假設(shè)上”，即開(kāi)店期間的周期利潤(rùn)。 不是廢話的廢話：“開(kāi)店累死累活不為賺錢為了什么？”
影響開(kāi)店后未來(lái)利潤(rùn)的因素才是開(kāi)店前的考察工作的重點(diǎn)。
如何做開(kāi)店前的考察工作
圍繞以下3個(gè)零售業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)觀察現(xiàn)在、想象未來(lái)；收集比較變動(dòng)成本；最終在完成周期利潤(rùn)公式計(jì)算的過(guò)程中完成開(kāi)店前的考察工作。
1、日均客流量：每天有多少目標(biāo)消費(fèi)者從店門口經(jīng)過(guò)？（注：客流量不等于人流量，不是所有從店門口經(jīng)過(guò)的人都是你的目標(biāo)消費(fèi)者。）
這是開(kāi)店前的考察工作的核心。觀察現(xiàn)在，沒(méi)什么取巧的方法，就是坐在你所選址的門口進(jìn)行為期一周單調(diào)乏味的數(shù)人活動(dòng)，并根據(jù)市場(chǎng)定位估算其中的目標(biāo)消費(fèi)者數(shù)量（也可以繪制客流曲線圖用于指導(dǎo)未來(lái)店鋪運(yùn)營(yíng)）；想象未來(lái)，分析店鋪服務(wù)半徑內(nèi)的居住區(qū)規(guī)劃與周邊的商業(yè)區(qū)規(guī)劃，綜合分析未來(lái)從店門口經(jīng)過(guò)的目標(biāo)消費(fèi)者是增加抑或減少？
2、進(jìn)店率：從店門口經(jīng)過(guò)的目標(biāo)消費(fèi)者中，多少百分比的目標(biāo)消費(fèi)者會(huì)進(jìn)入店鋪？
這一條看似后天因素， 只關(guān)乎氣候、品牌、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、促銷、宣傳、店面形象、導(dǎo)購(gòu)培訓(xùn)等等，實(shí)則也有一定的先天基因。
例如廣為人知的7-11的選址技巧，其實(shí)就是高進(jìn)店量旺鋪的選址指南：1、有紅綠燈的路口，顧客容易進(jìn)入；2、有車站的地方，車站下方的位置，好于車站對(duì)面的位置；3、不開(kāi)在下坡的地方，行人速度會(huì)比較快；4、在住宅區(qū)開(kāi)店，要避免道路狹窄；5、建筑物過(guò)于狹長(zhǎng)，也不是開(kāi)店的首選。
更多指南到風(fēng)水學(xué)與消費(fèi)者心理學(xué)里找，不再贅述。
3、成交率：進(jìn)入店鋪的目標(biāo)消費(fèi)者中，會(huì)有多少購(gòu)買商品？
作為先天基因的成交率，關(guān)乎服務(wù)半徑內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買力。使用“客流量”中“想象未來(lái)”方法做類比分析即可。
可以引入連單率（一次購(gòu)買兩件以上商品的顧客數(shù)）、回頭率（有過(guò)兩次以上購(gòu)買記錄的顧客數(shù)）作為評(píng)估依據(jù)，也可不引入。畢竟這些完全可以通過(guò)后天努力推高。
4、周期收入核算
周期收入＝日均收入×周期日數(shù)
周期成本核算
周期固定成本，即加盟費(fèi)、保證金、商標(biāo)使用費(fèi)、管理費(fèi)、鋪貨金、鋪貨費(fèi)用或進(jìn)貨費(fèi)用、裝潢費(fèi)與廣告費(fèi)可能有，等等基本不隨店鋪位置變動(dòng)的因素，這些應(yīng)該在先期即已明朗，不需要在開(kāi)店前的額外考察。
周期變動(dòng)成本＝租金+轉(zhuǎn)讓費(fèi)+裝修費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+水電費(fèi)+庫(kù)存成本+當(dāng)?shù)仄骄べY+當(dāng)?shù)囟愂?公關(guān)費(fèi)（中國(guó)特色你懂的）+（如為商場(chǎng)店，還需加上扣點(diǎn)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、條碼費(fèi)、店慶費(fèi)、端架費(fèi)、貨架費(fèi)、宣傳費(fèi)、促銷管理費(fèi)等等苛捐雜費(fèi)）+其他成本與費(fèi)用
指導(dǎo)開(kāi)店前的考察工作的終極公式
周期利潤(rùn)＝周期收入－周期費(fèi)用＝日均客流量×進(jìn)店率×成交率×周期日數(shù)－（租金+轉(zhuǎn)讓費(fèi)+裝修費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+水電費(fèi)+庫(kù)存成本+當(dāng)?shù)仄骄べY+當(dāng)?shù)囟愂?公關(guān)費(fèi)+賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+其他變動(dòng)成本與費(fèi)用）－周期固定成本
完成周期利潤(rùn)的計(jì)算，品牌就做好了開(kāi)店前的考察工作。還是那句廢話，開(kāi)這里賺錢嗎？
至此，相信無(wú)論是作為招商人員還是開(kāi)發(fā)人員，都已經(jīng)有了基本明確的答案。特別是招商人員，嘗試著去計(jì)算一下。
此外，開(kāi)店是坐商所以除了客流人流之外，考察附近的常駐人口也是一個(gè)很重要的因素：
1、從周圍小區(qū)的建成時(shí)間，可以部分推測(cè)人口年齡結(jié)構(gòu)；
2、從社區(qū)網(wǎng)站找到詳細(xì)的地圖，觀察樓群的密集程度、常駐人口數(shù)量；
3、觀察附近是否有高等學(xué)校或人口密集的單位，可能會(huì)造成過(guò)高估算客流的隱患；
4、本街道上其他店鋪的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短，盈利情況，是否有互補(bǔ)性；這個(gè)很重要！
5、店址前的綠化，護(hù)欄，臺(tái)階等是否有不利影響；是否便于停車購(gòu)物，是否方便行人行走；
6、現(xiàn)在很多民居該成的底商，起照都很麻煩，這個(gè)需要事先打探清楚
所以，作為一名合格的招商人員，以上數(shù)據(jù)一定要了解清楚，市場(chǎng)調(diào)研必須充分，千萬(wàn)別照著招商手冊(cè)通讀一遍，這些數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)人員可都是靠雙腳走出來(lái)的！
